Propriété d'usage
La Propriété d'usage est un type de propriété se référant principalement aux biens immobiliers.
Cette propriété représente donc intrinsèquement une valeur d'usage et un droit d'usage, mais s'étend à l'ensemble de son utilisation, contrairement à une seule considération de valeur ou de droit.
Définition[modifier]
La propriété d'usage est légitimée par l’usage de ce bien par son propriétaire, plutôt que par un titre de propriété qui s’acquiert contre de l’argent. Le terme est parfois confondu avec propriété à vie[1], bien que celui-ci diffère dans l'interprétation légale de l'usage d'un bien (la propriété à vie sous-entend une possible exploitation rentière durant la période de propriété, alors que la propriété d'usage rejette justement la possibilité d'une rente et favorise la définition utilitaire d'un bien). Un parallèle peut être dessiné entre le droit d'usufruit et le droit d'usage[2].
Juridiquement, en France, la propriété d'usage n'a pour l'instant d'expression qu'à travers le droit d'usage, qui n'est pas un droit constitutionnel. Contrairement à l'Usufruit, qui est un droit réel permettant à l'usufruitier de céder son droit, de le transmettre éventuellement à titre gratuit, voire même de l'hypothéquer, le droit d'usage et d'habitation est un droit personnel que le titulaire et les membres de sa famille proche (enfants, conjoints) peuvent utiliser afin de se loger. Le bénéficiaire du droit d'usage ne peut pas louer le bien d'usage, même à un membre de sa famille[3]. Le droit d'usage n'est applicable que sous certaines conditions, selon les pays. En France et dans la plupart des pays utilisant le Code Napoléon, il apparait lors d'un décès, par testament, par vente ou par donation[4].
Néanmoins, on ne saurait réduire la propriété d'usage au droit d'usage tel qu'entendu dans le code civil. La propriété d'usage est effective, par exemple dans l'immobilier, lorsqu’un immeuble est la propriété collective d’une coopérative. Les habitants-coopérateurs ont alors un droit d’usage sur leur logement mais ne peuvent le vendre ou le louer sur le marché pour en tirer un profit financier. Les locaux sont donc seulement des logements et non plus des capitaux soumis à la spéculation d'un marché.
Historique[modifier]
La propriété d'usage est peu à peu séparée de la propriété lucrative depuis l'Antiquité. Aristote en souligne déjà les contours dans La politique, chapitre 3, "De la propriété"[5]
« L’acquisition des biens ne regarde pas directement l’économie domestique, qui emploie les biens, mais qui n’a pas à les créer. »
et
« Reste à savoir si l’acquisition des choses n’est qu’une branche de cette administration, ou bien une science à part. Si celui qui possède cette science doit connaître les sources de la richesse et de la propriété, on doit convenir que la propriété et la richesse embrassent des objets bien divers. »
Exemples[modifier]
En Norvège, environ 15% du parc immobilier national (et 40% du parc immobilier à Oslo) est géré en propriété d'usage par des coopératives, qui vendent l'usage des logements à des usagers-citoyens[6]. À la fin d'un "bail" d'usage, le bien revient à la coopérative et ses éventuels gains financiers sont réinvestis dans la coopérative ou dans une œuvre sociale, décourageant d'emblée la spéculation immobilière.
En Suède, environ 18% du parc immobilier est géré en coopérative, ce qui permet effectivement une propriété d'usage collective[7].
En Allemagne, la propriété immobilière d'usage est apparue dans les années 1980, avec le Mietshaüser Syndikat (Syndicat d’immeubles locatifs) créé par d'ex-squatteurs cherchant à créer un cadre légal à leur situation précaire, en utilisant le cadre entrepreneurial du droit des affaires allemand pour l'amputer de son caractère spéculatif[8]. C'est en 1985 que le juriste Matthias Neuling met au point le bon montage juridique: le propriétaire d'un immeuble est une société anonyme à responsabilité limitée (GmbH) qui compte deux actionnaires (l’assemblée des habitants d’une part et le syndicat de l’autre). L’assemblée est souveraine en ce qui concerne la gestion du lieu mais, s’il s’agit de revendre les locaux, de les transformer en propriétés individuelles ou d’opérer le moindre changement de statut, les deux voix sont nécessaires. Le syndicat dispose ainsi d’un veto lui permettant d’interdire toute opération spéculative. Ce syndicat immobilier est donc le premier outil juridique en Allemagne destiné à retirer des immeubles du marché spéculatif, de façon définitive, et à produire du logement sous propriété d'usage.
En France, la loi du 16 juillet 1971, dite loi Chalandon, a interdit la location coopérative. Cependant, la loi Duflot II (ou loi du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové; Loi n°2014-366) encourage la création de nouvelles formes d'accès au logement par l'habitat participatif. Ce cadre légal ne permet pas spécifiquement la création de propriétés d'usage, néanmoins, des actions disparates sont tentées par certaines communes, en collaboration avec des coopératives et des groupements de locataires. En 2013, la mairie de Nanterre, en région Île-de-France, a cédé des terrains constructibles par l’intermédiaire d’un établissement public, au tiers de leurs prix, à des coopérateurs, des groupements de locataires éligibles au prêt à taux zéro. Une clause anti-spéculative prévoit le remboursement de la plus value si une vente intervient sous 7 ans de l'achat.
Face à ce vide juridique, plusieurs organisations françaises (notamment: Habicoop, Toits de choix, le CLIP, Terre de liens) ont élaboré l'équivalent de propriétés d'usage en coopératives à partir du droit des SCI, des SARL, des SAS et des SA[7]. Un projet-pilote d'habitat d'usage, "le village vertical", a été créé à Villeurbanne en 2013 et d’autres sont toujours en cours de montage[9]. Dans ce modèle, un habitant doit apporter une somme d’argent (sauf exception) pour avoir une ou plusieurs part(s) sociale(s): il est alors membre de la coopérative et y jouit d’une voix au même titre que chacun des membres, indépendamment de son nombre de parts sociales. Il acquiert aussi la jouissance d’un logement. Il doit payer une redevance à la coopérative qui sert essentiellement à rembourser l’emprunt immobilier et financer les frais d’entretien (coût réel). Lorsqu’un des coopérateurs s’en va, la loi lui permet de céder ses parts à prix libre sur le marché. Les statuts prévoient cependant que la coopérative doit nécessairement donner son agrément sur la cession (qu’elle peut refuser sans motivation); elle peut imposer, par sécurité, de racheter au même prix les parts avant de les céder elle-même au remplaçant. En cas de revente exceptionnelle des locaux, la plus-value ne peut pas être distribuée entre les membres. Via la combinaison du droit des sociétés commerciales et du droit des sociétés coopératives, on parvient à élaborer un autre rapport à la propriété : sa dimension capitalistique est mutilée au profit de sa pleine jouissance pérenne[7].
Autres cas[modifier]
Principalement en Afrique sub-saharienne, l'économiste Jean-Marc Gastellu[10] (IRD) analyse le rapport d'agriculteurs africains à la propriété d'usage en ces mots[11]:
« L'introduction de cultures de profit ne parait pas avoir provoqué de déstructuration des sociétés rurales d'Afrique de l'Ouest, ni l'apparition de relations de type capitaliste. Par exemple, il est difficile d'assimiler à une "rente foncière" les redevances versées à un "maître de la terre". De même, il est malaisé de qualifier de "propriété privée" les domaines conquis par les grands planteurs. Cette singularité a une double origine. D'abord, les organisations économiques locales manifestent des dynamismes de réinterprétation qui sont bien souvent négligés dans l'analyse. En particulier, les institutions foncières revêtent une spécificité qui rend impossible l'expropriation d'un "fermier" par un "propriétaire" pour la seule raison que cette opposition n'existe pas. Ensuite, les politiques économiques élaborées à l'époque coloniale et depuis l'indépendance ont au moins maintenu cette spécificité, et parfois l'ont même renforcée. (...)
Le "gestionnaire" administre un important bloc de terres au nom d'une collectivité, cherchant à concilier les intérêts individuels. Son autorité est morale et trouve sa justification dans une antériorité dans l'occupation de l'espace, acquise par un aïeul arrivé le premier sur les lieux. Cette autorité est légitimée par une alliance mythique conclue entre cet ancêtre et les génies de l'endroit. Loin de disparaître, elle garde son prestige de nos jours. La plantation d'arbres et d'arbustes est la preuve irréfutable qui permet d'affirmer le "droit d'usage" d'un individu sur un champ. Elle concrétise et symbolise à la fois aux yeux de tous le travail humain investi dans le sol par cet individu et la lignée d'ancêtres qui l'ont précédé. »
À Singapour, un usage plus efficace des terrains est devenu l’un des principaux objectifs des gouvernements successifs. Environ 90% du domaine foncier est possédé par l’Etat et environ 85% des Singapouriens demeurent dans des logements sociaux, qu’ils n’achètent pas mais louent pour une durée de 99 ans. Sous le modèle juridique du bail emphytéotique, c'est bien de propriété d'usage dont il est question[12].
La municipalité d'Amsterdam, aux Pays-Bas, possède 80% des terrains de son territoire, qu’elle loue aux particuliers et aux entreprises pour des périodes renouvelables de 50 ans. Un logement sur deux est la propriété d’un bailleur social[12].
Références[modifier]
- ↑ https://www.businessimmo.com/contents/93892/propriete-a-vie-passer-de-la-civilisation-de-la-propriete-a-celle-d-usage--2
- ↑ https://www.expert-invest.fr/tout-comprendre/juridique/demembrement-propriete/droit-d-usage-et-d-habitation/
- ↑ https://www.dictionnaire-juridique.com/definition/droit-d-usage.php
- ↑ https://www.legavox.fr/blog/maitre-haddad-sabine/droit-usage-habitation-outil-utile-16117.htm
- ↑ https://fr.wikisource.org/wiki/La_Politique/Livre_I#CHAPITRE_III.
- ↑ https://www.franceculture.fr/emissions/sil-fallait-changer-quelque-chose/aurelie-audeval-la-propriete-dusage
- ↑ 7,0 7,1 et 7,2 http://larotative.org/propriete-dusage-immobiliere/
- ↑ https://www.monde-diplomatique.fr/2012/12/DENOUN/48477
- ↑ http://www.clip.ouvaton.org/blog/index.php?post/2011/02/10/Pour-un-archipel-de-lieux-en-propri%C3%A9t%C3%A9-d-usage
- ↑ http://data.bnf.fr/11904269/jean-marc_gastellu/
- ↑ http://horizon.documentation.ird.fr/exl-doc/pleins_textes/doc34-07/02621.pdf
- ↑ 12,0 et 12,1 https://blogs.mediapart.fr/renedutreygmailcom/blog/110213/pour-contrer-la-speculation-developper-une-propriete-d-usage-du-logement
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